シリーズ 実録 宅建古文書館 勉強のみちくさにどうぞ
当たり前ですが現在の関連法規と異なっている部分が多々あります。ご注意下さい。
昭和33年第一回宅建試験・第一～二十一問
昭和33年 第一回宅建試験
第一問
次の事項のうち、土地台帳にのっていないのは、どれか？
1.地目
2.地質
3.地番
4.地積
昭和33年、飛雄馬が長嶋の入団会見で魔送球を投げつけた記念すべき年の宅建古文書第一問はこれだ。
ううっ、ちょー簡単すぎやん。
未学者でもクイズ勘で解ける内容。
ちなみに現代の受験生にとっては「地目」というものが「現況の用途」と無関係であるということが定番項目。
昭和33年 第一回宅建試験
第二問
建物の構造と、借地権の存続期間についての記述で、正しいのは、次のうちのどれか。
1.木造下見板張の住宅を建てるための借地権の存統期間は、法律上何らの制限がなく、契約で自由にきめられる。
2.鉄筋コンクリート造の工場を建てるための借地権の存続期間は、30年以上の期間を契約で定めることができ、定めのないときは、60年ときめられている。
3.コンクリートブロック造の事務所を建てるための借地権の存続期間は、契約でとりきめがあるかないかにかかわらず、60年ときめられている。
4.鉄骨鉄筋コンクリート造の倉瘴を建てるための借地権の存続期間は、30年未満の期間を、契約で定めることができる。
正解は2
この設問、未合格者の方は飛ばしたほうがいいかも。旧借地法の知識で解かなければいけないから結構学習記憶が混乱しますので。
まず、1肢と3肢は消去法で消せますな。2か4か？で迷いまして、ワタシ、出来ませんでした（恥）。敢えて、構造属性について聞いてきているので「昔は倉庫は住居外扱いで除外されてたんじゃないか」と変な裏読みをしてしまった。
60年なんて数字自体初耳だもんな。
ちなみに現代の最新借地借家法では特に期間の定めのない場合は30年デフォで固定、ということ。
昭和33年 第一回宅建試験
第三問
甲は、自分の所有地を乙に売り、所有権移転の登記をしないうちに、重ねて同じ土地を丙に売り、甲乙間の所有権移転登記をすませた。この場合の乙の権利についての記述で、正しいのは、次のうちのどれか。
1.乙は、丙に優先して、その土地の所有権を取得する。
2.乙は、甲丙間の契約を取り消すことができる。
3.甲丙間の契約は、無効である。
4.乙は、丙に対して、その土地の所有権の取得を主張できない。
前問は現行不適当な設問でしたが、この第三問は現行でも通用します（cf.民法177条）。
ズブの初学者にとっては「えっ？」ですが、法学部卒や既習者にとっては「かなり簡単過ぎる」問題であり、今どき出題もされないレベルである、と捉えた方がよろしい。
よくよく考えてみたら、択一式なのに、1と3は「なんとなく同じこと」を言ってるんですね。ですからこの2肢は消去法の対象になる。1と4が白黒対立項として残る。
そして有無を言わさずして4を選択しないといけない。何故なら登記していないからです（このことの意味は別の紙幅で扱わなければならんでしょう）。
ちなみにワタシも法学部系ではないので学習初期段階では「えっ？」でしたヨ。
思考タグ：登記する 二重売買 不動産
昭和33年 第一回宅建試験
第四問
40年間の契約で賃借した土地に建築した木造家屋が、契約締結後20年目に焼失した。この場合、借地権についての記述で、正しいのは、次のうちどれか。
1.借地権は、当然に消減する。
2.借地人がただちに家屋を再建しなければ、借地権は消滅する。
3.借地権は、ただちに消減するが、借地人は、契約の更新を請求することができる。
4.借地権は、当初に定めた40年の契約期間中存続する
この問題も未合格者にとってはいたずらに頭が混乱するので、無理に読まないほうがいいです。
例えば、現行法規等と照らした場合、各肢毎の評価はどうなるのだろうか？
1肢は「当然に」は消滅しないですね。有名な立て看規定がある。
2肢も立て看規定から✕ですネ
3肢も「ただちに」とあるので上記同様✕
4肢は「部分的には正しい」ですが、現行法規では40年以上続くケースもでてくるので、正しい設問肢と太鼓判を押すことはできませんね。
ですので現行法規上は正解肢無し、といったところ。
ちなみに当時の正解肢は4だそうです。焼失後、ずうっと再築されなくても昔は借地権が存続したらしい。これはこれで問題ありそうですね。
昭和33年 第一回宅建試験
第五問
売買契約締結のときに、買主が売主に手附を渡した場合において、特に手附について別段のとりきめがないときは、その手附の交付により、次のうちのどの効果を生ずるか。
1.それぞれ当事者の一方が契約の履行にとりかかるまでは、買主は手附を放棄し、売主はその倍額を返して、契約を解除することができる。
2.売主は、手附を返しさえすれば、いつでも契約を解除することができる。
3.手附は、契約が成立したことの証という意味があるだけである。
4.手附は、代金の一部前払という意味があるだけである。
これは60年間今も昔もかわらない。超簡単な問題。さすが合格率70%時代の問題だけあります。
学習には「理解の学習」と「暗記の学習」の二種類があるわけですが、本問は単なる言葉の定義に対する「暗記の学習」ということになるでしょう。
昭和33年 第一回宅建試験
第六問
建物の売主が、引渡時期になっても建物を引き渡さない場合の記述で、正しいのは、次のうちのどれか。
1.買主は、みずから実力を行使して、建物を引き渡させることができる。
2.売買契約は、自然に効力を失う。
3.買主は催告をしたうえで、契約を解除できる。
4.買主は、売主が引き渡すまで待つよりほかに、方法がない。
待ってましたヨ、笑える問題。
1肢・・・いわゆる「ちょーウケる」。大体日本語表現で「渡させる（原文ママ）」という状況はどういうことなのか想像逞しく楽しもうではありませんか！
二重売買による第三既住者をハエたたきで追い出すんですかネ？
正解肢は4 cf.民法541条
昭和33年 第一回宅建試験
第七問
甲は、地主乙から賃借した土地に家を建てている。乙がその土地を丙に売った場合において、甲が新地主丙に対して、借地権を主張できるかどうかについての記述で、正しいのは、次のうちのどれか。
1.借地権の登記がなくても、家屋の登記があれば、丙に対して借地権を主張できる。
2.借地権の登記と家屋の登記との両方がなければ、丙に対して借地権を主張できない。
3.家を建てているのであるから、借地権の登記と家屋の登記との両方がない場合にも、丙に対して借地権を主張できる。
4.借地上の家屋にみずから居住していれば、借地権め登記と家屋の登記との両方がない場合にも、丙に対して借地権を主張できる。
昭和33年 第一回宅建試験
第八問
買主甲が売主乙から建物を買うため、不動産登記簿を閲覧し、その建物について、乙の所有権の登記以外に、何らの権利の登記もないことをたしかめたうえ、乙から建物を買い、売買による所有権移転登記をした。この場合、登記がないにもかかわらず、甲が認めざるを得ない権利は、次のうちのどれか。
1.その建物の売買以前からその建物を借りて、引き続き居住している借家人の賃借権
2.その建物の売買前に、これに設定された未登記の第三者の抵当権
3.差押調書を乙に対して送達して、その建物を差押えた場合の市町村の租税債権
4.甲よりも後で乙からその建物を買い受けたけれども、甲よりも先に引渡を受けてその建物に居住している第三者の所有権
えーと、消去法で2肢4肢が✕。
3肢は「んんっ？」と、二度見するが、1肢が定番中の定番なので既習者にとっての「得点」は簡単な問題ですナ。
3肢はちょっと調べてみたが、根拠法源がはっきりしませんでした。
関連しているのは地方税法373条と国税徴収法23条である、と本問の解説には書かれているのですが、それらを見ても「登記なくして（国等が）対抗できない」とは書かれていないように思います。地方税の先取特権との絡みを考えていると頭が痛くなり、時間もどんどん過ぎていきます。深入りはやめておきましょう。
昭和33年 第一回宅建試験
第九問
不動産に関する物権の変動は、登記しなければ第三者に対抗することができないということの意味について、正しいのは、次のうちのどれか。
1.登記しなければ、物権の変動は、絶対に無効である。
2.登記しなければ、物権の変動は、第三者に対する関係において、絶対に無効である。
3.登記しなければ、物権の変動の効果を、第三者に対して主張することができない。
4.登記しておけば、たとえ物権の変動が無効であっても、必ず登記されたとおりの物権の変動があったものとみなされる。
2肢か3肢かでチョイ迷い、やっぱフツーに3肢でしょう。
ところで本問から派生して、次のような出題に対して冷静迅速に回答できるか？
「不動産に関する物権の変動は、登記しなければ第三者に対抗することができないということについては、不動産登記法が規定している。◯か✕か？」
→答え
例えば「借家に関する事象」について借地借家法の中で規定していなかったり、「建築の基準」に関して建築基準法の中で規定していないものも多数あるので要注意ですネ。
昭和33年 第一回宅建試験
第十問
代理についての記述で、正しいのは、次のうちのどれか。
1.代理権のない者の行った取引は、何らの法的効果も生ずることがない。
2.委任状に本人の印が押してあれば、実際に代理権を与えていない場合でも、常に本人が当事者となる。
3.代理権が消滅した後も、代理人であった者の取引によって、表見代理として本人に対して効力を生ずることがある。
4.代理人が代理人だということを示さないで取引しても、常に本人が取引の当事者となる。
これも簡単過ぎる問題で答えは3肢。
それ以外の選択肢は「何ら」とか「常に」という表現によって、唯の一つも条件分岐を認めないように強調されていますが、法務系の勉強は
- 原則+例外
- 主文+但し書き
のような樹状構造を含めて理解することが大事で、本問ではそこが問われています。
- 幹があって枝がある
- 枝があって小枝がある
- 小枝の先には葉があって・・・・
本コンテンツのタイトルを「みちくさ・道草」としたのは,私自身の学びの路傍に雑草の茂りを観想したかったからに他ありません。
昭和33年 第一回宅建試験
第十一問
事業の執行される年度は未定であるが都市計画として決定して内閣の認可を受けた計画道路がある｡建築基準法上この計画道路内に建築できるものは、次のうちどれか 。
1.木造羽目板張3階建
2.れん瓦造の地階を有する木造平家（原文ママ）建
3.コンクリートブロック造3階建
4.木造ラスモルタル塗2階建
難しい。正直言ってワタクシ出来ませでした。調べて見ると、建築基準法の42条から44条にかけての条文も当時と大幅に変わっているのではないか？S33年当時の解説を一部転載してみましょう。
「計画道路内の建築制限については同法（引用者注：建築基準法）44条第2項に規定があり、次の3つの条件に適合しない建築物は建築が一切禁止されている。
①容易に移転し、又は除去することができるものであること
②階数が2階以下で、かつ、地階がないこと。
③主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造のものであること。」
んんっつ？どっかで見たことのある文言が並んでいる・・・・そうです、ググれば判りますが、これは現代の都市計画法第53条第1項の字面とほとんど同じ。つまり当初の建築基準法守備範囲から都市計画法守備範囲にお引っ越しをしたトピックであったということになります（それが何時だったかは不明）。
昭和33年 第一回宅建試験
第十二問
住居地城内で、防火地域又は準防火地域でないところでは、30坪の敷地に建築できる建築面積（建坪）は、建築基準法上、次のうちのどれか。ただし、１坪は3.3平方メートルとし、１坪に満たない端数は切り捨てるものとする。
1．21坪
2．18坪
3．14坪
4．12坪
はい、解けません。しかし難しいから解けないのではなく、法律上の区分や知識が全く違うからです。
現在の用途地域は13種類（田園住居地域が新設）。今では住居地域も第一種、第二種住居地域と分かれていますが、昔は一つだったんでしょう。
更に各住居地域毎に幾つかの建ぺい率の段階が都市計画によって設定されるものであるので、現代基準で解けるような問題ではないのです。
ところで、本問では「坪」単位が使われてますが、尺貫法が廃止されたのは正にS.33年の事で、土地と建物の計量に限っては遅れることS.41年3月末までに廃止され、現代に至るナポレオンメートルに移行することになります。
このことの意味はいずれ別の紙幅に書きたいと思ひますデス。
昭和33年 第一回宅建試験
第十三問
建築基準法の規定に違反する建物をあらたに建築した場合についての記述で、正しいのは、次のうちのどれか。
1.一たん建築してしまえば、何ら処分を受けることがない。
2.処罰されることはあるが、建物の使用禁止や除去を命ぜられることはない。
3.処罰されることがあるとともに、違反建築物の除却、移転、改築、使用禁止等違反を是正するために必要な措置をとることを命ぜられる。
4.その後の増築、改築等が制限されるだけである。
昭和33年 第一回宅建試験
第十四問
都市計画区域内の土地で、幅１メートルの通路以外の道に接していない敷地に、住宅を建築しようとする場合道路との関係で、正しい建築の方法は、次のうちのどれか。ただし、敷地の周囲に空地はないものとする。
1.現在の状態のまま建築する。
2.住宅を耐火構造にすれば、現在の状態のまま建築できる。
3.敷地に接する幅１メートルの通路の中心線から水平距離２メートル以上後退して建築する。
4.道路の位置の指定を受け。この敷地に２メートル以上接する幅４メートル以上の道路を築造して建築する。
えっ？これ当時の正解4だそうです。
すいません、私できませんでした。
既合格者でも間違う人多いのでは？
どうも、当時の建築基準法42条下だと幅員1.8メートル以上という下限値が存在したらしい。ところが、今の42条には第6項に幅員についての以下の規定があり
「特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。」
ということなので、1.0メートル幅員でも建築可能性があり得ることなのです。もっとも、だからといって3肢を正解肢とするには付帯条件が曖昧過ぎるかな。
4肢は確かに現代基準でも豪快かつ有効な結論ですね。うーん4択設問として「問題」在るのかな？
昭和33年 第一回宅建試験
第十五問
建築基準法でいう用途地域にないものは、次のうちのどれか。
1．住居地域
2．緑地地域
3．商業地域
4．準工業地域
この設問は現在の法令基準とは合いませんが、現在の法令基準を習得していれば「なんとなく類推方式」で解けるような設問ではあります。
当時の正解は第2肢
ところで2018年から25年ぶりに田園住居地域というものが用途地域に追加され、全部で13種類になりました。
おやっと思いませんか？「緑地」と「田園」、昔は都市計画概念から弾かれてたものが今や60周年越しに包摂されるようになったということなんですね。
60年周期ってよくありますね
昭和33年 第一回宅建試験
第十六問
建築基準法上の制限に関する記述で、誤つているのは、次のうちのどれか。
1.住居地域内には、映画館又はキャバレーは、原則として建築できない。
2.工業地域内には、学校、病院又は映画館は、原則として、建築できない。
3.準防火地域内には、階数が3以上であり、又は延べ面積500平方メートルをこえる木造建物は、原則として、建築できない。
4.準工業地域内には、高さ20メートルをこえる建物は、原則として、建築できない。
用途地域の区分・名称が現代基準と異なります。しかしマクロ・大味な解釈で解けないこともない設問レベル。又日本語そのものの字義とクイズ勘で解けてしまいますわナ。
正解は4
20メートルのビルと聞いたらすぐに3で割る。ざっくり概数計算で階高3メートル計算なので、「はあ7階建て程度か？」と「絵コンテ読み」をする。そして百尺規制も思い出す。つまり関東大震災以降のRCビルの技術基準としてはざっくり9階建てまでの時代がざっくり100年続いた。9階まではOKなのに7階建て建てられないわけはない、となる。
昭和33年 第一回宅建試験
第十七問
農地の所有者甲が、今まで耕作していた100坪の農地を住宅敷地にするために乙に賃貸しようとする場合についての記述で、原則として、正しいのは、次のうちのどれか。
1.賃貸の場合であるから、許可は必要でない。
2.甲だけが都道府県知事の許可を受ければよい。
3.甲乙両者が、都道府県知事の許可を受けなけれぱならない。
4.甲乙両者が、農林大臣の許可を受けなければならない。
今も昔も農地法5条に該当する事例問題。
農地法5条 概略
「農地・採草放牧地をそれ以外にするために権利を設定・移転する場合には、当事者が知事の許可を受けなければならない（各号例外あり）。」
「権利」とあるので賃貸をも含み、「当時者」のどちらか一方が申請するのではなく、原則として「連署」で申請する。
ところで面積要件が気にかかる。
現代基準では物件が「4ha超」になると申請先が格変りする、というのが受験学習上の必須暗記定量なわけですが、S33当時は「5000坪超の農地物件→大臣許可」であったようです。
5000坪≒16500㎡≒1.65ha
なので、長期的に「緩く」なってきているとは言えそうです。
昭和33年 第一回宅建試験
第十八問
地代家賃統制令により、地代又は家賃を統制されているのは、次のうちのどれか。
1.昭和25年7月10日以前に新築に着手したのべ面積30坪以下の住宅及びその敷地
2.延べ面積30坪をこえる住宅及びその敷地
3.事務所、店舗及び工場の用に供する建物及びその敷地
4.劇場、映画館、ダンスホール等娯楽の用に供する建物及びその敷地
昭和33年 第一回宅建試験
第十九問
宅地建物に関する税を定めている法律についての記述で、誤っているのは、次のうちのどれか。
1.再評価税は、試算再評価法によって定められている。
2.都市計画税は、都市計画法によって定められている。
3.登録税は、登録税法によって定められている。
4.贈与税は、相続法によって定められている。
上のリンクの内、日本大百科全書(ニッポニカ)の解説が一番判りやすくないでしょうか？参考書も薄いより厚いほうが絶対にいいに決まってます。
私ごときがツベコベ言わずにリンクをそれぞれ貼っておきます。
ということで当時の正解は2肢
昭和33年 第一回宅建試験
第二十問
不動産取得税と固定資産税とに関する記述で、誤つているのは、次のうちのどれか。
1.不動産取得税の課脱標準は、不動産を取得したときにおけるその不動産の価格であるが、固定資産税の課脱標準は、固定資産課税台帳に登録された賃貸価格である。
2.不動産取得税は道府県税（原文ママ）であり、固定資産税は市町村税（原文ママ）である。
3.不勣産取得税のと標準税率は100分の3であるが、固定資産税のそれは100分 の1.4である。
4.不勣産取得税は不動産の取得者に課されるが、固定資産税は原則として固定資産課税台帳上の固定資産の所有者に課される。
第一問に次ぐサービス問題ですな。
これは誰でもクイズ勘でできます。
正解は1肢
ところで、3肢の各税率、今も昔も変わらないんですね。
係数でいうと、0.03と0.04と0.014。
すると、語呂合わせはこんな感じか
♪サントリー、おっさん酔ってと意思固く
・・・（不動）産取ー .03 .酔って04 と 14 固（定資産）く
注：非住宅家屋は4%です。
語呂合わせは自分で好きなのを考えないと結局憶えないけどネ。書いてる方も恥ずかしいシッ・・・。
昭和33年 第一回宅建試験
第二十一問
住宅金融公庫の業務についての記述で、誤つているのは、次のうちどれか。
1.住宅金融公庫は、みずから居住するための住宅の建設に必要な資金で銀行その他一般の金融機関が融通することを困難とするものを融通する。
2.住宅金融公庫は、土地区画整理による宅地造成事業を行っている。
3.住宅金融公庫は、市街地の高度利用と不燃化に役立たせるための中高層耐火建築物の建設資金を融通している。
4.住宅金融公庫は、産業労働者のための住宅建設の資金を融通している。
当時の正解は2肢
私セカオクが一番苦手なジャンル金融経済方面の出題です。しかしさすがの公庫がトックリ（土地区画整理法）による宅造の事業母体そのものにはならんだろうとのクイズ勘は働きますよね。（宅造のための融資はあるかもしれないが）。
似たような「公団」で宅造の事業母体となったのは(旧)日本住宅公団→(新)◯◯◯◯機構のほうであると。
本問の住宅金融公庫は1950から半世紀以上続き、2007年より、住宅金融支援機構になった。